금융위원회가 26일 ‘금융회사 여신심사 선진화 방안’을 내놨다. 지난 8월과 10월에 각각 발표한 ‘8·2부동산 대책’과 ‘가계부채 종합대책’에 담은 새로운 총부채상환비율(DTI) 규제와 자영업자·부동산임대업자 대출 규제 강화안 등을 상세하게 다듬은 내용을 이번 방안에 담았다. 매입할 주택이 위치한 지역과 대출금리 유형, 소득 안정성 등에 따라 대출한도가 크게 달라진다. 규제 변화의 폭이 크고 고려할 요소도 복잡한 터라 부동산 거래를 염두에 둔 사람들은 금융기관에서 자세한 상담을 받아야 한다.

Q. 소득 증빙은 어떻게?

A. “내년부터 적용되는 ‘신디티아이’ 규제는 엄격한 소득 심사를 거쳐 대출한도를 정한다. 올해까지는 최근 1년치 소득만 확인했으나 내년부턴 최근 2년치 소득을 대출기관이 살핀다. 증빙 서류는 근로소득원천징수영수증과 소득금액증명원 등이다. 만약 증빙 서류가 없을 땐 국민연금·건강보험료 납부 내역이나 신용카드 사용액과 배당금 수령 내역도 된다. 다만 이 경우엔 추정소득에서 5~10%를 차감한 소득을 대출 심사에 반영한다. 다만, 만 40살 이하 무주택 근로자나 신혼부부는 2년 소득 증빙 의무가 없다.”

Q. 앞으로의 소득 증가 여부도 대출 한도에 영향을 준다는데.

A. “대출자의 실제 상환능력을 좀더 엄밀하게 보기 위해서다. 가령 만 30살, 연소득 4천만원인 무주택 근로자가 만기 20년인 조정대상지역(DTI 50%)에 위치한 아파트를 담보로 대출(20년 만기, 원리금균등분할상환, 금리 연 3.24% 조건)을 받으려는 경우를 보자. 이 사람의 향후 연평균 소득 증가율이 1.31%라면, 종전에는 2억9400만원까지 돈을 빌릴 수 있었으나 장래소득 인정이 되는 내년엔 3억8500만원까지 대출한도가 나온다. 소득 증가율은 대출기관이 산정한다.”

Q. 이미 주택담보대출(주담대)을 받은 상황에서 또 주택 구입을 위해 대출을 받을 때 한도는 얼마나 주나?

A. “신디티아이의 가장 큰 특징은 대출한도를 정할 때 이미 받은 주담대 원리금 상환액도 고려한다는 것이다. 건마다 대출한도를 정하는 현행 디티아이 제도의 맹점을 다주택자들이 활용하는 것을 줄이기 위해서다. 연소득 1억원이며 2억원의 주담대(금리 3.0%, 원리금 균등분할상환 조건)를 받아놓은 사람이 2년 내 이 주택을 팔기로 조건을 내건 상황에서 서울(투기지역·DTI 30%)에서 또 집을 사기 위해 대출을 받는다고 해보자. 이때 현재는 4억1100만원까지 빌릴 수 있으나 내년부턴 신디티아이 영향으로 대출한도가 9100만원이나 준다. 다만, 투기지역 내에서 기존 주택을 팔지 않고서(2년 내 처분조건 약정을 맺지 않으면) 추가로 집 구매를 위해 대출을 받을 수 없다. 청약조정지역 내 주택을 추가 구매할 때는 대출은 받을 수 있으나 대출 만기가 15년 이내로 제한되는 터라 대출한도가 과거보다 크게 줄어든다”.

Q. 총부채원리금상환비율(DSR)도 도입된다는데.

A. “신디티아이가 주담대만 문제삼는다면 디에스아르는 마이너스통장 등 모든 대출의 원리금 상환액을 따진다. 다만, 정부는 내년 3분기까지는 규제 비율을 두지 않기로 했다. 적정 디에스아르 비율을 산정하기에는 기초 통계량이 없다는 이유에서다. 내년 3분기까지는 디에스아르 때문에 대출이 거절되거나 한도가 줄어드는 일은 없다는 뜻이기도 하다. 전세자금대출은 디에스아르 산정 때 원금은 뺀 이자상환액만 반영하기로 했다.”

Q. 부동산 임대를 하려 한다. 이자상환비율(RTI) 규제가 시작된다는데.

A. “아르티아이 규제는 연간 임대소득과 이자비용을 따져 대출한도를 정한다. 연간 임대소득이 연간 이자비용보다 주택의 경우는 1.25배, 비주택은 1.5배 이상일 때 대출이 가능하다. 임대소득은 월 임대료외에도 보증금을 연 단위로 환산한 간주임대료의 합산액이 활용된다. 또 이자비용을 구할 때 변동금리 상품일 때는 1%포인트(스트레스금리)의 가산금리가 적용되는 터라 고정금리 상품을 이용하면 대출한도가 조금 더 나올 수 있다.”

Q. 보증금 1억원에 월세 300만원이 나오는 매매가 10억원짜리 상가를 사려 한다. 대출한도가 6억원까지 나올까?

A. “비주택이므로 아르티아이가 1.5배가 넘어야 한다. 아르티아이 산식의 분자에 들어가는 연간소득부터 구해보자. 연간소득은 월세 300만원에다 보증금 1억원을 월 소득으로 환산한 간주임대료를 합해 구한다. 임대료는 3600만원(월세×12개월), 간주임대료는 156만원(보증금×은행정기예금 금리 1.56%)이어서 연간 소득은 3756만원이다. 분모에 들어가는 이자비용은 대출금과 금리에 좌우된다. 만약 연 3.6%짜리 변동금리 상품으로 대출을 받는다고 가정하면 이자비용은 대출금리(3.6%)에 스트레스금리(1%포인트)를 더한 4.6%로 이자비용을 산출한다. 만약 6억원 대출을 받으면 연간 이자비용은 2760만원(대출금×4.6%)이 되어, 아르티아이는 1.36배가 된다. 1.5배에 미치지 못하는 터라 6억원까지 대출을 받을 수 없는 셈이다. 그런데 스트레스금리가 적용되지 않는 고정금리 상품(금리 4.1%)으로 대출을 받으면 최대 6억1천만원까지 돈을 빌릴 수 있다.”

Q. 4억원을 빌려 매매가가 각각 3억원인 주택 두 채를 사서 월세를 놓으려 한다. 한 채는 보증금 5천만원에 월세 80만원, 나머지 한채는 보증금 1억원에 월세 60만원을 받을 생각이다. 변동금리(3.6%)로 4억원까지 빌릴 수 있을까?

A. “안된다. 주택 아르티아이는 1.25배가 넘어야 하는데 여기에 미치지 못하기 때문이다. 일단 연간 임대소득은 1914만원이다. 두채에서 나오는 월세 소득이 연 1680만원(월세 합산액 140만원×12개월)이고, 간주임대료는 234만원(보증금 합산액 1억5천만원×정기예금금리 1.56%)이어서다. 연간 이자비용은 1840만원이다. 변동금리 상품인 터라 대출금리에 스트레스금리가 합산돼 적용 금리가 4.6%이고, 대출금은 4억원이기 때문이다. 이에 따라 아르티아이는 1.04배가 나온다. 기준인 1.25배를 맞춘 대출한도는 3억3천만원이다.”

김경락 기자 sp96@hani.co.kr